[부동산 실무교육 1일차] 부동산 중개와 공법 기초

---

<Summary>

---

• 부동산 중개인은 어떤 업무를 하고 돈을 벌 것인가?
• 용도지역 행위제한(국토법)
• 토지이용계획확인서
• 지구단위계획구역
• 농지 거래시 중점 체크사항
• 임야 거래시 중점 체크사항
• 공인중개사에게 도로란?
• 상가 분야

 

 

 

 

 

---

<Start>

---

 

• 부동산 중개인은 어떤 업무를 하고 돈을 벌것인가?

 

 

가만히 앉아서 돈을 벌 수 있는 직업이 전혀 아닙니다.

부동산은 두가지를 제공해야 돈을 벌 수 있습니다.

 

1. 지역에 대한 빠른 정보력

   지역의 매물 가격, 뷰, 학군 등을 총괄하는 지역 분석력이 필요합니다.

   지역에 대한 분석력을 갖추기 위해서는 인적 네트워크가 필수입니다.

 

2. 부동산 관련 법률 정보

   부동산에 대한 통합적인 법률에 대한 정보를 제공합니다. 부동산 관련 법이 정말 많습니다.

   민법(도로법), 주택임대법(하수도법), 상가임대법(주차장법), 건축법(소방법), 국토법(학교보건법)

   부동산법 뿐만아니라 특약, 상속세, 심지어 의료법까지..

 

** 부동산 중개 영역

    상가 매매, 상가 임대, 컨설팅, 단독 주택, 아파트 분양권, 권리금, 토지, 아파트, 전원 주택, 토지 분양, 상가 분양 등 방대합니다.

 

 

---

 

• 용도지역 행위제한(국토법)

국토법에 의해 용도지역의 행위 제한이 들어가는데,

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다.

 

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있고 어떤 지역이느냐에 따라 

건축용도 입지 제한, 건폐율 규제, 용적률 규제, 층수 제한, 가구수 제한이 나뉘어 집니다.

단, 지구단위계획 지역의 건폐율 및 용적률은 별도 지구단위계획에 따릅니다.

 

관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역이 있습니다.

농림지역은 근생시설 중 음식점 등은 불가 합니다.

자연환경 보전지역은 근생시설 불가하고 북박시설도 불가합니다.(연면적 230제곱미터 미만은 민박가능)

 

아파트는 2종 일반, 3종 일반, 준주거, 상업지역(주상복합), 준공업지역에만 들어갈 수 있습니다.

그러므로 아파트를 사고 팔때 이 부지가 어느 용도지역에 해당하는지 정확히 체크해야 합니다.

부동산 중개인이라면 계약하기 전에 그 현장에 가봐야 합니다. 그 지역에 대해 정확히 알아야하죠.

아파트를 건설하기 위한 계약서를 썼는데 주위에 무덤이 있을 수도 있으니 전반적인 지역의 현황을 모두 알아야합니다.

각도에 따른 뷰 차이도 알아야 하고, 밤에도 낮아도 다 가봐야 합니다.

 

 

 

---

 

• 토지이용계획확인서

1. '용도지역'이나 '용도지구' 또는 '용도구역'

2. 도로나 공원 등 도시계획시설용지 편입 여부 - 도로접인지 도로저촉인지!

3. 군사시설보호구역, 군용항공기지구역 등 (군부대에서 허가여부 결정)

4. 농지는 농업진흥구역 또는 농업보호구역

    임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지 / 공원구역

5. 상수원보호구역, 수변구역, 하천구역, 하천예정지

6. '문화재영향검토구역'에 매장문화재는 안나오기에 잘 확인필

 

토지이용 규제 서비스 사이트로 접속하여 해당 지번을 검색하면 용도지역의 지정 및 기타 법령의 지정이 나오며,

하단에 해당 지번의 행위 규제에 관련한 내용을 확인해야 합니다.

 

건폐율, 용적율 확인은 각각 지자체 사이트에 접속하여 확인 또는 건축과에 문의할 수 있습니다.

 

 

 

 

위 토지이용규제정보서비스 사이트에서 해당 주소를 검색하면 관련 정보가 나옵니다.

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

 

 

 

 

---

 

• 지구단위계획구역

지구단위계획구역이란 토지이용 합리화, 기능 증진을 수립했거나 수립할 구역을 말합니다.

지구단위계획구역은 국토법, 건축법 기타 개별법보다 우선하여 적용됩니다.

 

** 공인중개사가 체크해야할 사항

1. 토지이용계획확인서에 '지구단위계획구역' 이라고 기재된 경우,

  각 지구마다 행위제한(업종)과 건폐율 용적율, 층수, 가구수 등 건축규제가 상이합니다.

 

2. 따라서 택지 준공 전에는 시행자에게 지구단위계획에 관한 문의나 자료, 정보를 받아야하며

  택지 준공 후에는 입지할 건축 용도의 인허가 여부를 해당 행정청, 시청, 군청담당과 또는 사이트를 접속해서 확인해야합니다.

 

3. 지구단위계획구역 자료를 분석할때는 계획년도, 계획인구, 계획면적, 인근 시가지와 동선과 인근 상권을 파악해야 

  향후 지구의 발전을 예측합니다.

 

 

 

 

 

---

 

• 농지 거래시 중점 체크사항

농지는 전, 답, 과수원을 말합니다.

지목이 전, 답, 과수원은 타법보다 농지법을 최우선으로 적용합니다. (농업진흥구역, 농업보호구역)

농지는 일반법인이나 종중 명의, 미성년자로 등기 이전이 불가능합니다. (영농법인은 가능합니다)

계약 후 매수인은 계약서를 지참하여 토지 소재의 동/면사무소 또는 민원24, 정부24에서 농취증 및 농업경영계획서 작성하고,

잔금시에 법무사에게 제출합니다. (일반법인, 미성년자 농취증 발급 불가)

 

** 농지원부 발급절차

1. 1,000제곱미터 이상 농지, 330제곱미터 이상은 온실, 비닐하우스, 버섯재배시설

2. 거주지 읍, 면, 동에 신청

3. 해당 농지 소재지 관청에 확인 후 발급

   만약 농지원부를 작성하였다 하여도 무조건 양도세 감면 대상은 아닙니다.

 

- 농지관련 사이트 : 국립농산물품질관리원 (농업경영체등록 : 농지원부 대체 / 등록 후 농지 취득시 취득세 50% 감면)

- 농지은행 (농지 임대신청)

- 귀농 귀촌 종합센터

 

 

 

 

---

 

• 임야 거래시 중점 체크사항

지목이 임야로서 보전산지는 타법보다 산지법을 최우선으로 적용합니다.

면적, 경계, 봉분을 체크해야합니다!

입목본수도(흉고 높이 + 나무 지름) 또한 체크해주세요!

 

산에 나무가 얼마나 빽빽하게 차 있나를 따지는 것인데,

이 수치가 150%를 넘으면 수림 상태가 좋은것으로 판단해 개발보다 보호를 우선시 하게 됩니다.

 

 

 

 

---

 

• 공인중개사에게 도로란?

법정도로는 법률에 의거하여 규정된 도로입니다.

주요 법률로는 건축법, 국토 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 농어촌 도로법 등이 있습니다.

 

비법정도로는 사도, 현황도로 입니다. 이는 현도로로 사실상 도로, 관습상 도로 등을 말합니다.

골목길, 오솔길, 통행로, 산책로, 등산로 등의 통로와 농로, 임로 모두 비법정도로에 해당됩니다.

 

공인중개사에게 도로는 5가지 입니다.

1. 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m(읍면장 지정시 3m) 이상의 도로나 예정도로

   이는 보상 완료, 현황상 통행이 가능해야 합니다.

2. 관계 법령에 따라 시설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

3. 건축 허가권자가 그 위치를 지정, 공고한 도로

4. 도로와 다른 시설의 연결에 관한 규칙에 해당하는 도로

5. 사도법에 의한 사도까지가 도로입니다.

 

 

 

 

---

 

• 상가 분야

건축법 29 용도별 행위체한을 체크해야합니다.

건축법 시행령 별표1에 있는 용도별 건축물의 29용도 말이에요!

 

허가업종 / 신고업종 / 등록업종은 무허가, 불법건축물은 영업이 불가합니다.

자유업종은 무허가 / 미등기 건축물에 입점이 가능합니다.

 

상가임대의 경우 무허가, 위반, 미등기 건물은 영업 허가가 불가합니다.

 

일반음식점, 휴게음식점, 숙박시설 등을 권리계약을 진행하고 승계하는 경우,

양도인이 행정 처분을 받았던 경우에 사전에 파악하여 양수인에게 고지하여야 합니다.

이를 고지하지 않은 공인중개사가 손해를 배상할 수 있기 때문에 꼼꼼하게 체크하고 고지해야합니다.

 

 

 

 

 

 

 

---

<The End>

---